Что такое ипотечные облигации: объяснение простыми словами на понятном языке

Приветствую.

О такой ценной бумаге, как ипотечные облигации, большинство отечественных вкладчиков знает не очень много. А ведь именно им было суждено сыграть ключевую роль в мировом финансовом кризисе 2008 года. Но с тех пор ситуация сильно изменилась. Были введены новые правила обращения этих бумаг, и сегодня они снова пользуются спросом.

Что это такое и зачем они нужны

Говоря простыми словами, когда домовладельцы выплачивают проценты по ипотеке, эти деньги проходят через банк и попадают держателям облигаций в виде купонного дохода. Ипотечные ценные бумаги, как правило, предлагают более высокую доходность, чем государственные облигации, но они также связаны с некоторыми специфическими рисками.

Принцип работы

Если объяснять простым языком, то механизм выглядит так: предположим, банк выдал ипотечный кредит на квартиру размером 10 млн. рублей и сразу после этого выпустил ипотечные облигации на эту же сумму.

Пул облигаций выставляется на торги. Покупая облигации, инвесторы получают долгосрочный гарантированный доход с потенциально низким риском. Полученные от инвесторов деньги банк использует для выдачи новых займов. Часть процентов по ипотеке уходит на выплату купонного дохода, а остальное — прибыль банка.

Виды

Существуют два основных типа ипотечных облигаций:

1. Облигация сквозного типа. Дает право на прямое владение ипотечным пулом. Инвестор получает пропорциональную долю от платежа, внесенного в пул. Как и стандартный ипотечный контракт, пул обычно имеет длительный срок погашения (10-30 лет).
2. Облигации с покрытием. В этом случае денежные потоки от выплат по ипотеке распределяются на классы по сроку погашения, проценту дохода и другим признакам. Если сквозные облигации предполагают прямое распределение денег между инвесторами, то здесь сначала формируются пулы выплат, из которых выплачиваются купонные процентные ставки держателям облигаций по каждому классу.

Особенности и проблемы ИЦБ в РФ

Российский рынок ипотечных облигаций пока находится в зачаточном состоянии. Только в 2017 году инвесторы получили более или менее адекватное предложение от банка ВТБ24, который решил продать облигаций на 10 млрд. рублей.

Но проблема в том, что инвесторы без особого интереса отнеслись к такому предложению. Даже снижение ставок по ипотеке и падение цен на недвижимость (которые в теории должны стимулировать рост ипотечного кредитования) не соблазнило вкладчиков.

Возможен ли рынок ипотечных облигаций в России

Рынок ипотечных облигаций в России не только возможен, а очень даже реален. И он уже кое-как работает.

К примеру, опыт эмитирования таких ценных бумаг есть у ВТБ. Более того, к 2021 году компания намерена сделать довыпуск еще на 500 млрд. рублей. Интерес ВТБ понятен — ставки снижаются, спрос растет. И только за прошедший год по ипотеке было выдано примерно 250 млрд. рублей. Грех не воспользоваться таким оборотом в свою пользу.

Впрочем, учитывая общий объем финансового рынка РФ, это капля в море. Инвесторы не спешат вкладываться, поскольку опасаются новой политической и экономической нестабильности. Это же является отрицательным стимулом для потенциальных эмитентов.

Выгоды и опасности для участников сделки

В теории рынок ипотечных облигаций является максимально защищенным и безопасным. Основной вклад инвестора обеспечен базовым активом, который может быть продан для покрытия убытков. В случае дефолта все компенсируется. Это основная выгода инвестора.

Доходность ИЦБ

Ипотечные облигации — довольно надежный, но, как правило, не самый доходный инструмент для инвестора. Это основная причина, по которой они остаются в тени. Впрочем, положительные подвижки есть.

К примеру, последнее предложение от ВТБ — ипотечные облигации под 9,95% годовых. Банк «Санкт-Петербург» планирует выпустить ценные бумаги под 9,35%. Аналитики БКС уверены, что в ближайшие 2-3 года средний доход по купону может подняться до 12%.

Таким образом, банки надеются снизить издержки и создать более привлекательные условия по ипотеке, чтобы заработать еще больше.

Риски

Ипотечные облигации — одна из самых надежных инвестиций. Но и из этого правила есть исключения. Одно из самых известных — мировой кризис 2008 года, вызванный крушением ипотечного рынка недвижимости в США.

Популярность предложения у вкладчиков подстегнула банки выдавать все больше и больше ипотечных кредитов, чтобы привлекать еще больше инвесторов.

Это привело к раздаче кредитных квадратных метров неблагонадежным покупателям, потому что банки по недосмотру или намеренно не утруждали себя проверкой финансовой надежности заемщиков. В итоге море просрочек по ипотеке, выплат по процентам стало не хватать на купонные отчисления инвесторам, в конце концов этот пузырь с треском лопнул.

Сегодня условия выдачи ипотеки более жесткие, но угроза формирования новых пузырей сохраняется.

Как купить

Инвесторы могут покупать ипотечные ценные бумаги через брокера отдельными пакетами или в составе ETF-фондов.

Первый вариант выгоднее по деньгам, но имеет недостатки. Основной — необходимость самому заниматься аналитикой и управлением. Срок погашения ипотечных облигаций — десятки лет. Доход у них небольшой. Значит, вкладывать нужно много.

Это вынуждает потенциального инвестора проводить глубокое фундаментальное исследование, касающееся среднего возраста заемщиков, географического положения, ликвидности основных закладных активов и т. д., чтобы быть уверенным в их перспективности.

Поэтому многие инвесторы вместо прямой торговли выбирают доли в ETF-фондах. Это не только проще, но и позволяет максимально диверсифицировать портфель.

Топовые западные ETF-фонды:

Самый простой вариант инвестирования — через иностранного брокера. С технической точки зрения, все выполняется стандартно: поиск брокера, регистрация счета, выбор соответствующего фонда, верификация (проверка документов), пополнение счета, установка терминала и непосредственно сама торговля.

Лучшие брокеры

Все топовые брокеры отлично справляются со своими обязанностями и дают более или менее хорошие условия для торгов. Поэтому изучайте условия открытия счетов, способы ввода и вывода денег, а также возможности предоставляемого софта (торговый терминал), чтобы выбрать наиболее комфортный вариант.

Заключение

Ведущий аналитик «БКС Премьер» Антон Покатович уверен, что сегодня ипотечные облигации уже можно использовать в качестве альтернативы ОФЗ. Рынок ипотеки процветает, значит, и сопутствующие биржевые активы тоже покупаются и продаются.

Выгодно ли это для розничного инвестора? На самом деле трудно сказать. На первый взгляд, предложение выглядит очень даже привлекательным. Гарантия вклада, плюс неплохой процент, плюс не надо ничего делать — купил и «стриги купоны».

Но учитывая степень экономических потрясений и преобразований, которые пережила Россия за последние 30 лет, долгосрочные перспективы ипотечных облигаций выглядят не так радужно.

Сейчас все хорошо, но будет ли так через 5, 10, 15 лет? Может, инвестору лучше взять корпоративных облигаций или акций, чтобы получить максимум выгоды на экономических пиках?

В общем, вопрос остается открытым, поэтому приглашаю к дискуссии.