Как я зарабатываю 24% годовых инвестируя в займы под залог недвижимости

Всем привет! Сегодня хочу поделиться одним из способов, которыми я наращиваю капитал. Расскажу как мне удается зарабатывать 24% годовых в нише инвестиций в займы под залог недвижимости, про которую пока что мало кто знает (а значит доходность сейчас еще максимальная).

Итак, способ заключается в том, чтобы предоставить займ финансовой компании (КПК), которая занимается кредитованием населения под залог недвижимости. Одна из таких компаний — Фин-Центр, о ней я расскажу ниже, сейчас я хочу рассказать что вообще такое КПК и откуда берется прибыль компании, в которую я инвестирую.

Про кредитные потребительские кооперативы: что это

С 1 ноября 2019 года микрофинансовым организациям запрещено выдавать займы под залог жилого помещения (источник: сайт Государственной думы Российской Федерации). Сейчас кредитовать под жилье могут банки и кредитные-потребительские-кооперативы (КПК).

КПК – одна из немногих правовых форм, которой по закону можно принимать сбережения граждан. Большинству МФО, например, нельзя. Деятельность КПК регулирует отдельный закон – ФЗ №190 «О кредитной кооперации». ЦБ ведет государственный реестр кооперативов и выдает лицензии.

КПК обязаны формировать резервный фонд на случай проблем с возвращением кредитов. Также все КПК обязаны вступить в СРО – организации, проверяющие и контролирующие деятельность кооперативов. СРО имеют свой компенсационный фонд, которым возмещают сбережения граждан в случае банкротства подчиненного кооператива.

Из минусов: взять займ в КПК могут только его члены, за членство надо заплатить взнос – от 50 рублей до нескольких тысяч. У банков меньше одобряемость и выдают они долго: от 14 дней до месяца. Ставка у КПК и банков может быть одинаковая.

Про «Фин-Центр» — как работают и откуда берется прибыль, чтобы платить инвесторам 24%

Компания, в которую я инвестирую, называется ГК «Фин-Центр». Ведут свою историю с 2008 года. Специализируются только на займах под недвижимость. Когда с рынка ушли МФО и остались только кооперативы и банки, «Фин-Центр» получил лицензию КПК и начал расширяться на освободившемся рынке. Во всех видах займов у МФО только два преимущества перед банками: одобряемость и скорость.

«Фин-Центр» сконцентрировался на этих преимуществах. Заявлено, что они выдают деньги за один день. Одобряемость тоже сильно выше. Компания смотрит на юридическую чистоту залога и сделки.

Их фишка – оборачиваемость портфеля. Они выдают займы под 17% годовых, но на этом особо не заработаешь и тем более с такой моделью не интересно привлекать инвестиции.

Частный инвестор и автор блога об инвестировании capitalgains.ru
Задать вопрос
Модель «Фин-Центра» интереснее: они выдают займы для последующей перепродажи банкам. Выглядит это так: заемщик оперативно кредитуется в «Фин-Центре» на банковских условиях, а за скорость платит вознаграждение. Платит несколько месяцев и «Фин-Центр» продает этот и другие «настоявшиеся» кредиты профильным банкам, получая за раз большое вознаграждение.

Банкам тоже хорошо – они получают надежные кредиты оптом без заморочки на привлечение клиентов. Для банков 17% – классная ставка, ведь они привлекают средства намного дешевле. Получается компания зарабатывает трижды: при оформлении займа, платежами и при продаже закладной банку. Отсюда и берутся деньги, которые компания платит инвестировавшим.

Схема инвестиций в займы
Так выглядит схема инвестирования в займы под залог

Также у них интересный подход к одобряемости. Например, у заемщика есть болезнь, по которой возможно откосить по кредиту. «Фин-Центр» приглашает на сделку врача. Если заключение положительное – займ выдают, а заключение прикладывают к сделке.

Заключение гарантирует, что на момент заключения сделки заемщик был в состоянии проводить сделки с недвижимостью. Откосить не получится. Подробнее о том, как принимаются решения по займам:

У «Фин-Центра» офисы во всех миллионниках. Но терять клиентов их мелких городов им не хочется. Они принимают решение по займам онлайн.

Если заемщика всё устраивает, менеджер из ближайшего филиала выезжает на место. Проверяет объект, оригиналы документов и оформляет сделку. Так компания закрывает города, где нет конкуренции (тех же банков), потому что открывать представительство там невыгодно.

Как выглядит процесс инвестирования в «Фин-Центр»

Чтобы было понятнее, распишу по шагам, как это происходит:

  1. Первым делом после решения инвестировать оформляется займ под залог закладной, где инвестор (мы с вами) выступает кредитором, а «Фин-Центр» – заемщиком. Так закрепляются обязанности компании перед инвестором выплачивать деньги с процентами. Проценты начинают начисляться сразу после подписания договора на всю сумму инвестиций.
  2. Далее «Фин-Центр» выдаёт заем своим клиентам под залог недвижимости, оформляет закладную, получает запись в Росреестре.
  3. Инвестор (мы с вами) или его представитель встречаются в Сбербанке или ВТБ с сотрудником «Фин-Центра». Заключают договор на открытие банковской ячейки и закладывают в неё документы по залогу. Без инвестора открыть ячейку невозможно.
  4. Только теперь инвестор (мы с вами) вносит деньги, когда залог уже оформлен на него. Инвестору выдается документ, подтверждающий внесение денег: квитанция к приходно-расходному ордеру. При безналичной оплате – квитанция о переводе от банка или платежное поручение.
  5. Если компания не платит инвестору в срок (например, обанкротилась) – инвестор вскрывает ячейку и забирает документы на залог и обязательство заемщика (человека, которому Фин-Центр когда-то выдал займ под залог квартиры) на сумму, не меньшую суммы его инвестиций.
  6. Залог гарантирует инвестору возврат денег: можно взыскать деньги с заемщика (человека, который платит кредит Фин-Центру) или продать залог банку.

В итоге всего процесса инвестирования у вас на руках остаются:

  1. Договор залога закладной.
  2. Договор займа.
  3. Подтверждение внесения средств инвестором (квитанция к приходно-кассовому ордеру, или платежное поручение, или квитанция о переводе от банка).

Узнать подробнее

Про закладную и другие юридические тонкости займов

Банки и другие легальные кредитные учреждения страны подписывают с заемщиком договор займа и договор ипотеки. Ипотека – это залог недвижимости, при котором объект остается в собственности и пользовании заемщика (Источник: Федеральный закон №102 от 16.07.1998 "Об ипотеке (залоге недвижимости) " ст. 1 п.1).

Подписанные документы регистрируются в Росреестре. После государственной регистрации кредитор становится владельцем зарегистрированного залога и получает ключевой в этом бизнесе документ – закладную.

Закладная удостоверяет право залога и право на исполнение денежных обязательств. Это именная ценная бумага. Ценная, потому что её можно продать или получить кредит под залог закладной. Именная, потому что в ней и гос. реестре зафиксирован её владелец. Если бумага утеряна – её можно восстановить на основании записи в Росреестре. (Источник: Федеральный закон №102 от 16.07.1998 "Об ипотеке (залоге недвижимости) " ст. 13 п.2).

Закладной посвящен целый раздел закона об ипотеке, а её оформлению – отдельная статья. Нам важно знать, что в закладной указаны заемщик и кредитор, сумма и срок займа, платеж, проценты и идентификация жилья. Знать нюансы не оформления нам с вами как инвестирующим в компанию не обязательно, потому что в Росреестре проверяют правильность заполнения документов и легитимность сделки.

Какие гарантии и что будет, если «Фин-Центр» не будет платить инвестору

Представим самый страшный сон любого инвестора – банкротство проинвестированной компании. На телефоны никто не отвечает, офисы закрыты и так далее.

Тогда инвестор идет в банк и вскрывает банковскую ячейку. Забирает документы на залог: договор займа между «Фин-Центром» и инвестором, соглашение об отступном и закладную.

Согласно соглашению об отступном и договору займа закладная переходит к инвестору, так как «Фин-Центр» перестал платить. Вместе с закладной инвестору переходит право требования долга по выданному кредиту. Так как компания продает выданные займы банкам спустя пару месяцев – в ячейке всегда закладная на сумму, не меньше суммы инвестиций.

Инвестор вернёт свои инвестиции, продав закладную заемщика в Банк также как это делал «Фин-Центр» или обратив взыскание на заложенное имущество.

Оставить заявку

Что, если заемщик досрочно погасил кредит? Ведь по закладной больше нечего требовать

Когда заемщик гасит ипотеку, кредитор обязан снять обременение с недвижимости, а закладная должна быть погашена. По договору с инвестором «Фин-Центр» обязан заменить изымаемую из банковской ячейки закладную на другую закладную большей или равной стоимости или внести денежный депозит на сумму закладной.

В любом случае инвестор получает свои проценты, независимо от того, лежит в ячейке закладная или денежный депозит.

Может ли проинвестировать не физическое лицо, а компания

Да, открывается кредитная линия с «Фин-Центром», процентная ставка на всю сумму инвестиций начисляется со дня заключения договора. Деньги переводятся частями и каждый перевод обеспечивается залогом.

Нюанс: в уставе организации в разделе «Виды деятельности общества» и в ЕГРЮЛ, помимо основных видов деятельности нужно добавить пункт «Финансовое посредничество, предоставление кредитов».

Может ли инвестировать гражданин другой страны

Да, в России открывается компания, состав учредителей не принципиален. Иностранный Учредитель от имени своей иностранной компании или же от своего имени может предоставить займ своей российской компании на срок от 1 дня до 25 лет.

Новоиспеченная компания инвестора открывает кредитную линию «Фин-Центру» на стандартный условиях для юр. лиц.

Узнать подробности

Что если заемщик не будет платить

Сумма займа всегда сильно ниже стоимости заложенного жилья, поэтому заемщику невыгодно не платить. И поэтому обычно хватает пролонгации займа, если у заемщика сложности с платежами. Плюс ко всему и залог и заемщик в обязательном порядке страхуются.

Действия заемщика на инвестора не влияют – он получает свою прибыль на основании отдельного договора с «Фин-Центром». Инвестора с заемщиком связывает лишь закладная. Если КПК не платит инвестору – инвестор получает закладную, а с ней право требовать платежи по выданному займу. Даже если такой компании уже не существует.

Если после банкротства «Фин-Центра» заемщик перестанет платить – инвестор может продать кредит коллекторам или изъять имущество у заемщика и реализовать его.

Как вложить деньги

Если вам интересно, то оставить заявку на инвестиции в займы под залог недвижимости можно на официальном сайте. Там же можно получить бесплатную консультацию.

Получить бесплатную консультацию

Сравнение инвестиций в займы с другими способами
Сравнение доходности инвестиций в займы с арендой и вкладами

Напоследок хочу выложить инфографику, чтобы вы понимали что по нынешним меркам 24% в год это очень привлекательные инвестиции. Спасибо за внимание и до встречи!

Понравилась статья?
(Пока оценок нет)
Загрузка...

Авторизуйтесь с помощью:

Adblock
detector