Что такое закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости: зачем нужен, как работает, список всех ЗПИФов

Приветствую, друзья!

Пришло время поговорить о паевых фондах и такой загадочной их разновидности, как закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости. Первые ПИФы появились в России двадцать лет назад.

В последние годы они приобрели скверную репутацию в нашей стране, а между тем в США и Европе это один из самых популярных инвестиционных инструментов. На мой взгляд, главная причина недоверия к закрытым паевым фондам – это недостаток информации у граждан. Что я и попытаюсь исправить в своей очередной статье.

Что это такое и зачем они нужны

Есть мнение, что владение второй квартирой или офисом в бизнес-центре дает человеку уверенность в завтрашнем дне. Однако это также требует от собственника регулярного общения с арендаторами, страховщиками, ремонта и других мелочей, которые превращают инвестирование во вторую работу. Время всегда можно потратить с большей пользой, для чего и были созданы паевые фонды.

Паевое владение не требует активного участия инвесторов. Все заботы возьмет на себя управляющая компания, и она же в случае необходимости будет нести ответственность перед третьими лицами (пени, штрафы, неустойки и т. д.).

Существует несколько типов паевых инвестиционных фондов недвижимости. Для нас с вами самый большой интерес представляет один – закрытые (ЗПИФН). Попасть в такие проекты сложнее всего, на то они и закрытые, но именно они приносят максимальную инвестиционную отдачу. Поэтому усилия стоят того.

Список всех существующих ЗПИФов

Перечислены лидеры рынка, показавшие в 2019 году высокую доходность. Однако ими список активных инвестиционных фондов не ограничивается. Инвестиционные предложения разной степени привлекательности вы сможете найти на сайтах большинства российских банков (ВТБ, Сбербанк, Уралсиб, АльфаБанк и др.).

Как работают ЗПИФы

Принцип работы паевых инвестиционных фондов недвижимости следующий: УК проводит сбор средств, выбирает стратегию инвестирования и занимается оперативным управлением. При нормальной работе ЗПИФа пайщики в нее не вмешиваются, но в случае необходимости вправе навязать свое решение инвестиционной организации или даже выбрать другую.

Кто и как управляет имуществом ЗПИФН

Управлением имуществом инвестиционного фонда занимается УК, получая плату за свои услуги. Ее деятельность контролируют государственные органы, частный регистратор, независимые аудитор и оценщик, которых нанимает сама компания.

Граждане способны влиять на принятие решений лишь одним способом – при помощи общих собраний. Чтобы решение такого собрания стало обязательным, необходимо набрать 75 % голосов от общего числа инвесторов закрытого инвестиционного фонда.

Голосуют они стоимостью своих паев, т. е. принцип «один человек – один голос» здесь не действует. Отмечу: если количество инвесторов в ЗПИФе велико, собрать их всех в одном месте и убедить проголосовать за нужное решение сложно.

Каковы права у пайщиков ЗПИФН

Инвесторы закрытого инвестиционного проекта обладают правом требовать от УК качественного управления их имуществом. В случае необходимости они могут в любой момент отказаться от услуг своего управляющего и выбрать нового.

Также они наделены следующими правами:

• правом на получение части прибыли закрытого ПИФа согласно размерам доли;
• правом продажи доли в закрытом инвестиционном фонде на вторичном рынке, если он не ограничен в обороте;
• правом на досрочное погашение пая в предусмотренных уставом или законодательством случаях;
• правом на компенсацию от УК при досрочном прекращении договора доверительного управления;
• правом на участие в общем собрании закрытого ПИФа и свободное голосование на нем.

Механизм привлечения инвестиций в ЗПИФН

После открытия инвестиционного фонда компания начинает поиск инвесторов, размещая паи на Московской бирже, а также давая рекламу в журналах и на информационных ресурсах, посвященных инвестиционной деятельности.

Банки рассылают по почте предложения своим клиентам. Обычно у крупных УК есть сразу несколько активных проектов, в которые можно вложиться. Чтобы стать участником закрытого ПИФа, необходимо подписать договор с УК и перевести деньги на счет.

Куда инвестируют

Как правило, ЗПИФН создают, чтобы привести в жизнь крупный проект в сфере недвижимости (например, строительство высотного здания или застройка района).

После завершения закрытый паевой инвестиционный фонд прекращает свое существование, коллективное имущество идет на реализацию, а прибыль распределяется между инвесторами согласно размерам их долей. Если закрытый ПИФ занимается арендой недвижимости, его владельцы получают ренту.

Какова доходность ЗПИФН

Закрытые ПИФы показывают высокую доходность по сравнению с ценными бумагами и другими видами паевых фондов. Она может доходить до 34 % годовых (именно такую доходность в 2018–2019 годах показал QBF – Региональная недвижимость). В первую очередь показатели зависят от ситуации на рынке недвижимости и качества управления.

Можно ли приобрести паи в ЗПИФ

Закрытые паевые фонды принимают новых пайщиков только в момент открытия или при дополнительной выдаче паев. Что происходит не всегда. Также приобрести долю в ЗПИФе можно напрямую у инвестора либо через брокера на Московской бирже.

Виды ЗПИФ

• рентные. Создаются для покупки недвижимости, чтобы сдавать ее в аренду;
• девелоперские. Покупают недвижимость для последующей перепродажи (здания, жилые и коммерческие помещения, земельные участки);
• ипотечные. Продают жилье в ипотеку;
• инвестиционные. Не приобретают недвижимость напрямую, а занимаются финансированием других паевых фондов недвижимости;
• смешанные. Совмещают ряд направлений.

Преимущества и недостатки

Как и все инвестиционные инструменты, закрытые паевые фонды недвижимости обладают своими плюсами и минусами, рассмотрим основные из них.

Как создать ЗПИФ

Создание закрытого паевого фонда не представляет сложности. Чаще всего их создают для привлечения инвестиций в связанный со строительством проект.

Процедура состоит из четырех этапов:

• поиска инвесторов;
• заключения с ними договора долевого инвестирования;
• заключения договора доверительного управления с лицензированной УК;
• регистрации в Центробанке.

Если вы планируете открыть не один, а несколько закрытых паевых фондов, стоит подумать о регистрации собственной УК. Правда, это уже потребует времени и значительных финансовых затрат.

Заключение

Длительный застой на рынке недвижимости не лучшим образом повлиял на репутацию паевых фондов. Ситуация постепенно меняется к лучшему, в прошлом году большинство закрытых ПИФов недвижимости отчитались о прибыли. Уверен, что уже скоро мы увидим, как они занимают первое место среди средств долгосрочного инвестирования в России.

Понравилась статья? Не забудьте поделиться ей со своими друзьями. Обязательно подпишитесь, чтобы не пропустить ничего интересного!