Что такое закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости: зачем нужен, как работает, список всех ЗПИФов

Приветствую, друзья!

Пришло время поговорить о паевых фондах и такой загадочной их разновидности, как закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости. Первые ПИФы появились в России двадцать лет назад.

В последние годы они приобрели скверную репутацию в нашей стране, а между тем в США и Европе это один из самых популярных инвестиционных инструментов. На мой взгляд, главная причина недоверия к закрытым паевым фондам – это недостаток информации у граждан. Что я и попытаюсь исправить в своей очередной статье.

Что это такое и зачем они нужны

Есть мнение, что владение второй квартирой или офисом в бизнес-центре дает человеку уверенность в завтрашнем дне. Однако это также требует от собственника регулярного общения с арендаторами, страховщиками, ремонта и других мелочей, которые превращают инвестирование во вторую работу. Время всегда можно потратить с большей пользой, для чего и были созданы паевые фонды.

ПИФы недвижимости – вид коллективного инвестирования, где средства пайщиков передаются в доверительное управление, а затем вкладываются в строительство, приобретение жилой, коммерческой недвижимости или земельных участков.

Паевое владение не требует активного участия инвесторов. Все заботы возьмет на себя управляющая компания, и она же в случае необходимости будет нести ответственность перед третьими лицами (пени, штрафы, неустойки и т. д.).

Существует несколько типов паевых инвестиционных фондов недвижимости. Для нас с вами самый большой интерес представляет один – закрытые (ЗПИФН). Попасть в такие проекты сложнее всего, на то они и закрытые, но именно они приносят максимальную инвестиционную отдачу. Поэтому усилия стоят того.

Список всех существующих ЗПИФов

Перечислены лидеры рынка, показавшие в 2019 году высокую доходность. Однако ими список активных инвестиционных фондов не ограничивается. Инвестиционные предложения разной степени привлекательности вы сможете найти на сайтах большинства российских банков (ВТБ, Сбербанк, Уралсиб, АльфаБанк и др.).

Название паевого фондаУправляющая компания
1QBF – Региональная недвижимостьQBF Управление Активами
2Арсагера – Жилищное строительствоАрсагера
3РФЦ – Шуваловские высотыРФЦ-Капитал
4Аруджи – фонд недвижимости 1ВТБ-Капитал
5Две столицыМеркури Кэпитал Траст

Как работают ЗПИФы

Принцип работы паевых инвестиционных фондов недвижимости следующий: УК проводит сбор средств, выбирает стратегию инвестирования и занимается оперативным управлением. При нормальной работе ЗПИФа пайщики в нее не вмешиваются, но в случае необходимости вправе навязать свое решение инвестиционной организации или даже выбрать другую.

Кто и как управляет имуществом ЗПИФН

Управлением имуществом инвестиционного фонда занимается УК, получая плату за свои услуги. Ее деятельность контролируют государственные органы, частный регистратор, независимые аудитор и оценщик, которых нанимает сама компания.

Граждане способны влиять на принятие решений лишь одним способом – при помощи общих собраний. Чтобы решение такого собрания стало обязательным, необходимо набрать 75 % голосов от общего числа инвесторов закрытого инвестиционного фонда.

Голосуют они стоимостью своих паев, т. е. принцип «один человек – один голос» здесь не действует. Отмечу: если количество инвесторов в ЗПИФе велико, собрать их всех в одном месте и убедить проголосовать за нужное решение сложно.

Каковы права у пайщиков ЗПИФН

Инвесторы закрытого инвестиционного проекта обладают правом требовать от УК качественного управления их имуществом. В случае необходимости они могут в любой момент отказаться от услуг своего управляющего и выбрать нового.

Также они наделены следующими правами:

  • правом на получение части прибыли закрытого ПИФа согласно размерам доли;
  • правом продажи доли в закрытом инвестиционном фонде на вторичном рынке, если он не ограничен в обороте;
  • правом на досрочное погашение пая в предусмотренных уставом или законодательством случаях;
  • правом на компенсацию от УК при досрочном прекращении договора доверительного управления;
  • правом на участие в общем собрании закрытого ПИФа и свободное голосование на нем.

Механизм привлечения инвестиций в ЗПИФН

После открытия инвестиционного фонда компания начинает поиск инвесторов, размещая паи на Московской бирже, а также давая рекламу в журналах и на информационных ресурсах, посвященных инвестиционной деятельности.

Банки рассылают по почте предложения своим клиентам. Обычно у крупных УК есть сразу несколько активных проектов, в которые можно вложиться. Чтобы стать участником закрытого ПИФа, необходимо подписать договор с УК и перевести деньги на счет.

Куда инвестируют

Как правило, ЗПИФН создают, чтобы привести в жизнь крупный проект в сфере недвижимости (например, строительство высотного здания или застройка района).

После завершения закрытый паевой инвестиционный фонд прекращает свое существование, коллективное имущество идет на реализацию, а прибыль распределяется между инвесторами согласно размерам их долей. Если закрытый ПИФ занимается арендой недвижимости, его владельцы получают ренту.

Какова доходность ЗПИФН

Закрытые ПИФы показывают высокую доходность по сравнению с ценными бумагами и другими видами паевых фондов. Она может доходить до 34 % годовых (именно такую доходность в 2018–2019 годах показал QBF – Региональная недвижимость). В первую очередь показатели зависят от ситуации на рынке недвижимости и качества управления.

Можно ли приобрести паи в ЗПИФ

Закрытые паевые фонды принимают новых пайщиков только в момент открытия или при дополнительной выдаче паев. Что происходит не всегда. Также приобрести долю в ЗПИФе можно напрямую у инвестора либо через брокера на Московской бирже.

Виды ЗПИФ

Паевые фонды различаются по виду деятельности, самый распространенный – это строительные ЗПИФы, которые занимаются строительством и продажей недвижимых объектов. Чаще всего в момент создания такого ПИФа покупатель уже есть и с ним заключен договор подряда.

Также существуют следующие виды закрытых паевых фондов:

  • рентные. Создаются для покупки недвижимости, чтобы сдавать ее в аренду;
  • девелоперские. Покупают недвижимость для последующей перепродажи (здания, жилые и коммерческие помещения, земельные участки);
  • ипотечные. Продают жилье в ипотеку;
  • инвестиционные. Не приобретают недвижимость напрямую, а занимаются финансированием других паевых фондов недвижимости;
  • смешанные. Совмещают ряд направлений.

Преимущества и недостатки

Как и все инвестиционные инструменты, закрытые паевые фонды недвижимости обладают своими плюсами и минусами, рассмотрим основные из них.

Достоинства:

  • возможность менять паи разных инвестиционных фондов, принадлежащих одной управляющей компании, и тем самым законно избежать уплаты НДФЛ;
  • относительно высокая доходность. При грамотном управлении доля может расти в цене даже в случае спада на рынке недвижимости, все зависит от стратегии УК;
  • вложения хорошо защищены, а сама недвижимость всегда застрахована и находится в руках профессионалов;
  • за УК установлен контроль со стороны госорганов, Центробанка, регистратора и независимого аудитора;
  • информация об имуществе в открытом доступе, компания обязана публиковать ежемесячную отчетность о состоянии активов.


Недостатки:

  • прибыль закрытых паевых фондов не гарантирована и зависит от цен на недвижимость либо стоимости аренды помещений;
  • необходимость платить комиссию, даже если доход невелик или отсутствует (по мнению многих специалистов, эта оплата завышена);
  • нельзя выделить долю имущества в натуре, т. е. забрать свою часть собственности. Только погасить пай в УК или продать его другому инвестору;
  • УК часто завышают стоимость активов при реализации долей;
  • относительно высокий порог входа, который в закрытых паевых инвестиционных фондах может составлять от 300 тысяч до нескольких миллионов рублей.

Как создать ЗПИФ

Создание закрытого паевого фонда не представляет сложности. Чаще всего их создают для привлечения инвестиций в связанный со строительством проект.

Процедура состоит из четырех этапов:

  • поиска инвесторов;
  • заключения с ними договора долевого инвестирования;
  • заключения договора доверительного управления с лицензированной УК;
  • регистрации в Центробанке.

Если вы планируете открыть не один, а несколько закрытых паевых фондов, стоит подумать о регистрации собственной УК. Правда, это уже потребует времени и значительных финансовых затрат.

Заключение

Длительный застой на рынке недвижимости не лучшим образом повлиял на репутацию паевых фондов. Ситуация постепенно меняется к лучшему, в прошлом году большинство закрытых ПИФов недвижимости отчитались о прибыли. Уверен, что уже скоро мы увидим, как они занимают первое место среди средств долгосрочного инвестирования в России.

Понравилась статья? Не забудьте поделиться ей со своими друзьями. Обязательно подпишитесь, чтобы не пропустить ничего интересного!

Понравилась статья?
Лайк автору
1
Загрузка...
Комментарии
  1. Катя

    Статья была полезна. Спасибо.

  2. Андрей Тюрин

    Самая полная информация по паевой теме из всех, что мне попадались. Написано четко, на понятном языке.

  3. Puhov

    А я ничего не понял.

  4. Иван Нестеров

    Посоветуйте хороший паевой фонд в Питере, буду благодарен.

Авторизуйтесь с помощью:

Adblock
detector