Что такое инвестиционный договор строительства объекта недвижимости: понятие и содержание, образец 2020

Привет!

Инвестиционный договор строительства объекта недвижимости – реальный шанс для человека вне финансовой сферы почувствовать себя инвестором.

Дома/квартиры нет, зато цена будущего жилья выглядит привлекательно. Однако, не зная юридических тонкостей, по завершении строительства можно остаться на улице. Прочитайте статью до конца, тогда сможете избежать инвестиционных рисков.

Понятие и содержание договора инвестирования

Строительство недвижимости относят к капитальным вложениям, поэтому по ФЗ № 39 «Об инвестиционной деятельности…» требуется инвестиционный договор, где прописаны отношения инвестора и заказчика (застройщика).

Законы не дают четкого определения инвестиционному договору. Пользователи часто воспринимают документ как смесь подряда, купли-продажи и одновременной переуступки прав третьим лицам (что нарушает все законодательные нормы). Содержание инвестиционного договора строительства объекта должно соответствовать Гражданскому кодексу РФ.

Должны быть указаны:

  • характеристика недвижимости;
  • порядок взаиморасчетов с указанием сроков, этапов строительства, ввода в эксплуатацию, финансовых поступлений;
  • условия получения инвестиционного дохода;
  • ответственность сторон;
  • форс-мажор и др.

Важный нюанс: вложения делаются с прицелом получить прибыль в будущем, поэтому застройщик обязуется в определенный договором срок предоставить возмещение за пользование деньгами.

Это могут быть:

  • готовые квартиры;
  • фиксированная сумма;
  • плавающая ставка в зависимости от прибыли.

Отличия от участия в долевом строительстве

Договор долевого участия регулирует ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...». Это основание для требования доли в объекте недвижимости, а не право собственности. Его можно переуступить, например продать (для физлица бонус – налоговый вычет), но только после погашения денежных обязательств.

Вкладчик может передать свои права на недвижимость третьему лицу в любой момент, если иное не оговорено в договоре. Кроме того, государство для привлечения средств создает льготные условия (ставка налогообложения, таможенные пошлины и др).

Застройщик обязан потратить инвестиционные средства целенаправленно. Требовать деньги назад или передачу объекта до регистрации собственности застройщиком без весомых оснований незаконно.

Различают инвестиционные вложения в виде денег, распределенных во времени (дисконтный поток), либо разовым платежом. Допускаются также инвестиции в материальной форме (оборудование, машины, стройматериалы и др.).

Немаловажный вопрос: в инвестиционном договоре распространены штрафные санкции для заказчика в денежной форме. В долевых договорах упоминания о санкциях со стороны застройщика стараются избегать.

Еще отличия:

  • заказчик строит недвижимость, а дольщик обязан внести средства и принять готовый объект недвижимости. Никакой дополнительной прибыли не предусмотрено;
  • по законодательству под объект долевого строительства в банке открывается отдельный счет. Этого не требуется для инвестиционных вложений.

В сети распространена информация, что регистрировать инвестиционный договор не нужно. Если планируется конечная реализация гражданам, ориентируйтесь на закон ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве…». Нужно зарегистрировать документ до ввода здания в эксплуатацию.

Существенные положения, жилые дома и нежилые здания

Если объект строительства – жилой дом, вкладчик в дальнейшем может уступить собственность физическому лицу, которое затем регистрирует жилье. Хотя согласно ФЗ № 214 переуступка не допускается.

С другой стороны, Постановление ВАС РФ № 15510/12 утверждает, что люди могут требовать жилье именно на основе договора переуступки.

Чтобы не пришлось подсчитывать убытки, я рекомендую составить схему от начальных инвестиций до реализации конечному потребителю.

Для нежилых помещений таких запретов нет.

Как заключается с физическим и юридическим лицом

В общем случае инвестиционный документ заключают с любым физическим или юридическим лицом. Если дело касается строительства объекта недвижимости, заказчиком может быть только юридическое лицо (не индивидуальный предприниматель).

При этом застройщик:

  • имеет необходимые разрешения на строительство;
  • является собственником/арендатором земли, выделенной под застройку.

От имени инвестора может выступать как юридическое, так и физическое лицо, в т. ч. иностранные представители или лица без гражданства. Вкладчик может быть и заказчиком.

Государственная регистрация права собственности

Инвестиционный договор предусматривает передачу прав после регистрации и ввода в эксплуатацию объекта как собственности застройщика (ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости»).

Протокол о реализации, как передача собственности объекта недвижимости, юридической силы не имеет.

Риски инвестора

Перечислю самые распространенные риски:

  • застройщик не имеет полный пакет разрешительной документации на строительство (часть документов просрочена);
  • заканчивается срок аренды земли под объект строительства;
  • привлечение на один и тот же объект еще одного вкладчика;
  • изменения в проектной документации;
  • отклонение от строительных норм.

В этих случаях объект не примут в эксплуатацию, инвестор потеряет вложения.

Документ может быть юридически неграмотно составлен:

  • нет конечных сроков ввода объекта недвижимости в эксплуатацию;
  • не прописаны характеристики объекта;
  • нет компенсационных выплат;
  • неизвестна вся цепочка исполнителей (подрядчиков).

Тогда непонятно, что и у кого требовать. Поэтому повторюсь: составляйте инвестиционный договор так, будто завтра намерены обращаться в суд.

Заключение

Договор инвестирования не выделен законодательством, регулируется несколькими подзаконными актами. Поэтому при заключении договора рекомендую скачать образец с юридического сайта, если нет возможности обратиться к хорошему юристу. Ведь важно обезопасить вклад (средства вкладываются на несколько лет).

На сегодня все. Ставьте лайк, подписывайтесь на статьи: знания помогут избежать проблем в будущем. Желаю прибыльных инвестиций.

Понравилась статья?
Лайк автору
1
Загрузка...
Комментарии
  1. София

    Всегда думала, что на этапе строительства заключается обычный договор купли-продажи. Теперь поняла: квартиры нет, только воздух. Спасибо, разъяснили.

  2. Орест

    В/на Укр. инвестиционные договоры запрещены. Покупка только через посреднические организации. Хотя кричат: покупай квартиру от застройщика. Тот подписывают инвестиционный договор, отдают деньги. Потом строительство заканчивается – идет в суд. Разрывает договор, застройщик отдает деньги, продает квартиру значительно дороже. Получается, попользовался деньгами без процентов. Так не все делают, но можно нарваться.

  3. Ринат

    И хочется, и колется. Склоняюсь ко вторичке. Иногда убитую квартиру выгоднее купить и продать после ремонта, чем ждать несколько лет возможной прибыли.

Авторизуйтесь с помощью:

Adblock
detector