Что такое инвестиционный договор строительства объекта недвижимости: понятие и содержание, образец 2023
Привет!
Инвестиционный договор строительства объекта недвижимости – реальный шанс для человека вне финансовой сферы почувствовать себя инвестором.
Дома/квартиры нет, зато цена будущего жилья выглядит привлекательно. Однако, не зная юридических тонкостей, по завершении строительства можно остаться на улице. Прочитайте статью до конца, тогда сможете избежать инвестиционных рисков.
Содержание
Понятие и содержание договора инвестирования
Строительство недвижимости относят к капитальным вложениям, поэтому по ФЗ № 39 «Об инвестиционной деятельности…» требуется инвестиционный договор, где прописаны отношения инвестора и заказчика (застройщика).
Законы не дают четкого определения инвестиционному договору. Пользователи часто воспринимают документ как смесь подряда, купли-продажи и одновременной переуступки прав третьим лицам (что нарушает все законодательные нормы). Содержание инвестиционного договора строительства объекта должно соответствовать Гражданскому кодексу РФ.
Должны быть указаны:
- характеристика недвижимости;
- порядок взаиморасчетов с указанием сроков, этапов строительства, ввода в эксплуатацию, финансовых поступлений;
- условия получения инвестиционного дохода;
- ответственность сторон;
- форс-мажор и др.
Это могут быть:
- готовые квартиры;
- фиксированная сумма;
- плавающая ставка в зависимости от прибыли.
Отличия от участия в долевом строительстве
Договор долевого участия регулирует ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...». Это основание для требования доли в объекте недвижимости, а не право собственности. Его можно переуступить, например продать (для физлица бонус – налоговый вычет), но только после погашения денежных обязательств.
Вкладчик может передать свои права на недвижимость третьему лицу в любой момент, если иное не оговорено в договоре. Кроме того, государство для привлечения средств создает льготные условия (ставка налогообложения, таможенные пошлины и др).
Застройщик обязан потратить инвестиционные средства целенаправленно. Требовать деньги назад или передачу объекта до регистрации собственности застройщиком без весомых оснований незаконно.
Различают инвестиционные вложения в виде денег, распределенных во времени (дисконтный поток), либо разовым платежом. Допускаются также инвестиции в материальной форме (оборудование, машины, стройматериалы и др.).
Немаловажный вопрос: в инвестиционном договоре распространены штрафные санкции для заказчика в денежной форме. В долевых договорах упоминания о санкциях со стороны застройщика стараются избегать.
Еще отличия:
- заказчик строит недвижимость, а дольщик обязан внести средства и принять готовый объект недвижимости. Никакой дополнительной прибыли не предусмотрено;
- по законодательству под объект долевого строительства в банке открывается отдельный счет. Этого не требуется для инвестиционных вложений.
Существенные положения, жилые дома и нежилые здания
Если объект строительства – жилой дом, вкладчик в дальнейшем может уступить собственность физическому лицу, которое затем регистрирует жилье. Хотя согласно ФЗ № 214 переуступка не допускается.
С другой стороны, Постановление ВАС РФ № 15510/12 утверждает, что люди могут требовать жилье именно на основе договора переуступки.
Чтобы не пришлось подсчитывать убытки, я рекомендую составить схему от начальных инвестиций до реализации конечному потребителю.
Для нежилых помещений таких запретов нет.
Как заключается с физическим и юридическим лицом
В общем случае инвестиционный документ заключают с любым физическим или юридическим лицом. Если дело касается строительства объекта недвижимости, заказчиком может быть только юридическое лицо (не индивидуальный предприниматель).
При этом застройщик:
- имеет необходимые разрешения на строительство;
- является собственником/арендатором земли, выделенной под застройку.
От имени инвестора может выступать как юридическое, так и физическое лицо, в т. ч. иностранные представители или лица без гражданства. Вкладчик может быть и заказчиком.
Государственная регистрация права собственности
Инвестиционный договор предусматривает передачу прав после регистрации и ввода в эксплуатацию объекта как собственности застройщика (ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости»).
Протокол о реализации, как передача собственности объекта недвижимости, юридической силы не имеет.
Риски инвестора
Перечислю самые распространенные риски:
- застройщик не имеет полный пакет разрешительной документации на строительство (часть документов просрочена);
- заканчивается срок аренды земли под объект строительства;
- привлечение на один и тот же объект еще одного вкладчика;
- изменения в проектной документации;
- отклонение от строительных норм.
В этих случаях объект не примут в эксплуатацию, инвестор потеряет вложения.
Документ может быть юридически неграмотно составлен:
- нет конечных сроков ввода объекта недвижимости в эксплуатацию;
- не прописаны характеристики объекта;
- нет компенсационных выплат;
- неизвестна вся цепочка исполнителей (подрядчиков).
Тогда непонятно, что и у кого требовать. Поэтому повторюсь: составляйте инвестиционный договор так, будто завтра намерены обращаться в суд.
Заключение
Договор инвестирования не выделен законодательством, регулируется несколькими подзаконными актами. Поэтому при заключении договора рекомендую скачать образец с юридического сайта, если нет возможности обратиться к хорошему юристу. Ведь важно обезопасить вклад (средства вкладываются на несколько лет).
На сегодня все. Ставьте лайк, подписывайтесь на статьи: знания помогут избежать проблем в будущем. Желаю прибыльных инвестиций.
Всегда думала, что на этапе строительства заключается обычный договор купли-продажи. Теперь поняла: квартиры нет, только воздух. Спасибо, разъяснили.
В/на Укр. инвестиционные договоры запрещены. Покупка только через посреднические организации. Хотя кричат: покупай квартиру от застройщика. Тот подписывают инвестиционный договор, отдают деньги. Потом строительство заканчивается – идет в суд. Разрывает договор, застройщик отдает деньги, продает квартиру значительно дороже. Получается, попользовался деньгами без процентов. Так не все делают, но можно нарваться.
И хочется, и колется. Склоняюсь ко вторичке. Иногда убитую квартиру выгоднее купить и продать после ремонта, чем ждать несколько лет возможной прибыли.