Всё об инвестициях в недвижимость: виды, плюсы и минусы, пошаговая инструкция по инвестированию

Приветствую вас, уважаемые читатели!

Привлекательная тема для жаждущих получать пассивный доход – инвестиции в недвижимость. Предлагаю разобраться в видах вложений в недвижимые объекты. Я перечислю способы извлечения и увеличения прибыли от инвестирования, плюсы и минусы этой деятельности.

Цели инвестиций в недвижимость

У любой инвестиции цель одна – извлечение дохода. Под целями во множественном числе я понимаю два направления:

• покупку недвижимых объектов по более низкой цене для дальнейшей перепродажи по более высокой с извлечением дохода в форме маржи;
• приобретение недвижимости для сдачи в аренду ради извлечения пассивного дохода.

Один инвестор может совмещать обе цели. Например, сначала сдавать объект или несколько, потом прекратить аренду и продать. Можно и параллельно оформлять сделки купли-продажи одних объектов недвижимости и сдавать арендаторам другие.

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

Доходность и риски

Если имущество приобретено несколькими лицами в совместную собственность, доход каждого прямо пропорционален его доле.

• город-миллионник, расширяясь, поглотил пригородный поселок. Его жители обрели право на городскую прописку, цены на квартиры в поселке выросли;
• в экологически благополучном районе построили химзавод. Экология резко ухудшилась, цены на квартиры упали;
• в районе новостроек по вине застройщика несколько лет не появляются обещанные объекты гражданской инфраструктуры – инвестиции в квартиры, вложенные на этапе котлована, себя не оправдывают. Школу, два детсада, больницу и др. таки построили – квартиры в районе подорожали, вложения начинают отбиваться.

При вкладывании в строящиеся объекты повышается риск, что застройщик не закончит возведение жилого комплекса. Минимизировать вероятность такого сценария поможет знакомство с репутацией застройщика, его финансовым положением, целевым назначением земельного участка, где начинается строительство.

Серьезные риски связаны с возможной гибелью имущества по причине, которая не значится в списке страховых случаев. Страховщик отказывает в выплате возмещения, пытаться взыскать компенсацию через суд бесполезно, итог – бывший собственник остается без имущества и без денег, потраченных на его приобретение.

Виды инвестиций

Тем не менее вероятность потерять инвестированные средства на недвижимости значительно ниже, чем наа вкладах в акции, стартапы, развитие бизнеса. Это если знать все виды инвестирования, верно выбирать наилучшие направления и недвижимые объекты.

Виды инвестиций мы далее разберем, охарактеризуем, сравним.

В жилую недвижимость

Инвестиции в жилую недвижимость наименее рискованные. Научитесь:

• правильно выбирать квартиры, дома, таунхаусы для перепродажи либо пересдачи в субаренду;
• сбивать цену при покупке либо аренде;
• набивать цену при продаже другому собственнику либо пересдаче другому арендатору.

Чтобы удачно инвестировать в жилую вторичку, вам придется освоить премудрости:

• приобретения действительно ликвидных недвижимых объектов;
• проверки юридической чистоты сделок купли-продажи;
• грамотного оформления документации при операциях с недвижимым имуществом;
• расчетов с другими участниками сделок, исключающих мошеннические действия.

При покупке нужно учитывать массу критериев, влияющих на стоимость аренды. Помните, что здесь мелочей точно не бывает.

В коммерческую

Заниматься инвестициями в коммерческую недвижимость рекомендуется при наличии опыта, который можно приобрести в ходе операций с жилым имуществом. Желательно также иметь не менее 5 млн руб. свободных средств, даже если вы будете осуществлять коллективные вложения.

Вариантов коммерческой недвижки, различающихся площадью, расположением, целевым назначением, немало.

Если удастся купить перспективный объект с выгодой, привлечь арендаторов, рационально организовать продажи арендуемых площадей, то можно извлекать отменные доходы. Инвестор может управлять объектами самостоятельно или делегировать управление агентам по недвижимости.

В строительство

Вклады в строительство ощутимо рискованнее, чем в готовые объекты. Зато перспективы извлечь доход тоже более радужные благодаря огромной разнице в цене квартир у застройщика на начальном этапе строительных работ и в сданном доме. Кроме того, стартовые инвестиции гораздо меньше, чем при покупке вторички.

Чтобы купить одну или несколько квартир в строящемся жилом комплексе, нужно:

• изучить нюансы соглашения с застройщиком (девелопером);
• верно оценить привлекательность нового жилья для покупателей либо арендаторов;
• точно подсчитать расходы на чистовую отделку помещения перед перепродажей либо сдачей в аренду.

Земельные участки

Загородная недвижимость

• покупка-перепродажа земельных участков для загородного жилищного строительства;
• покупка коттеджей, таунхаусов, квартир в малоэтажных многоквартирных домах на этапе строительных работ;
• покупка готового жилья.

Уровень дохода зависит от расположения объекта, имеющейся инфраструктуры, транспортной доступности.

Парковочные места

Места для парковки – вполне подходящий предмет для инвестиций. Количество автомобилей в больших городах только растет, и автомобилистам нужно где-то размещать железного коня. А за тачками, припаркованными в непредназначенном месте, охотятся эвакуаторщики.

Вложения меньшие, чем в иную недвижку, доход также будет сравнительно низким, зато стабильным.

Участие в фондах недвижимости

Вклады в ПИФы, чья специализация – операции с недвижимостью, подходят начинающим инвесторам.

Преимущества этого вида инвестиций:

• операциями с активами пайщиков занимаются профессиональные финансисты, наработавшие соответствующую базу для инвестирования;
• инвестор не тратит время и личный человеческий ресурс на сделки, не оформляет право собственности на недвижку;
• высокая диверсификация вложений.

Доходы с вкладов в ПИФы бывают стабильными, но меньшими, чем при удачных спекуляциях с недвижкой.

В зарубежную недвижимость

Сравнительная характеристика видов инвестиций

Виды инвестирования в недвижимость по возрастанию соотношения «доходность – риски» (1 – наименее доходные и рискованные инвестиции, 7 – наиболее):

• ПИФы;
• парковочные места;
• земельные участки;
• зарубежная недвижимость;
• жилая недвижка;
• коммерческая недвижимость;
• строительство.

Топ способов извлечения денег из инвестиций

Способы извлечения доходов от аренды:

• покупка жилого помещения для последующей сдачи в долгосрочную аренду. Приносит стабильный доход без особых усилий. Но окупать себя вложения также будут долго;
• покупка жилого недвижимого помещения и сдача в аренду посуточно. Доход гораздо выше, чем от долгосрочной аренды, но куда выше риск порчи мебели, сантехники, кухонной техники. Возрастают трудозатраты по регулярному выселению-заселению постояльцев, постоянной уборке помещения, стирке постельного белья и полотенец;
• покупка с дальнейшей сдачей в аренду таунхауса. Плюсы – более высокая арендная плата, лояльные благонадежные арендаторы. Минусы – выше стоимость покупки, меньше спрос на съем такой недвижимости;
• покупка с последующей сдачей коттеджа либо иного загородного дома. Собственник может проживать в одной половине дома, а другую сдавать. В этом случае возможна как долгосрочная, так и посуточная аренда. Особым спросом пользуется аренда загородной недвижимости на выходные и праздники. Высокий доход обеспечен, только если дом недалеко от города и до него легко добраться (нет пробок на выезде, ходят рейсовые автобусы и т. п.);
• постройка многоквартирного дома для дальнейшей сдачи помещений в аренду. Доход от сдачи множества помещений будет высоким, от собственника потребуется умение навести и поддерживать в доме порядок (можно нанять коменданта). Очевидный минус – сумма начальных инвестиций неподъемна для большинства начинающих инвесторов в недвижимость;
• покупка зарубежной недвижимости для сдачи в аренду. Организационные вопросы – заселение жильцов, взимание арендной платы, надзор за выполнением жильцами договорных обязательств – решает управляющая компания, с которой иностранец-собственник заключает специфический договор. Преимущество способа – стопроцентный пассивный доход. Недостатки – дороговизна прибыльных объектов в дальних странах, расходы на посещение государства, где покупается недвижка, сложности с оформлением сделок за границей;
• покупка коммерческой недвижимости для сдачи в аренду. Плюсы – высокий спрос, вариативность сдачи площадей, широкие возможности по удержанию арендаторов. Главный минус – сложности со сдачей помещений в случае экономического кризиса;
• покупка с последующей сдачей гаражей, боксов, парковочных мест. Плюс – наименьший порог входа. Минус – невысокий доход.

Инвестиции для грядущей перепродажи:

• приобретение земельного участка;
• покупка первичного жилища на ранней стадии строительства с перепродажей после сдачи новостроя;
• приобретение неблагополучной квартиры (у собственника с алкогольной зависимостью, сомнительной социальной ответственностью) с перепродажей после капремонта;
• покупка недвижимого объекта, пребывающего в залоге;
• самостоятельное строительство дома.

Каждый способ дает шансы извлечь высокую прибыль, но требует навыков охотника за недвижимостью и/либо строителя.

Как начать инвестировать: пошаговая инструкция

Чтобы совершить инвестицию, нужно пройти 5 шагов:

• выбрать направление инвестирования по своим финансовым возможностям;
• исследовать рынок, сравнивая имеющиеся предложения;
• выбрать объект для инвестиции;
• совершить сделку по приобретению недвижимости;
• извлечь доход.

Определяем уровень финансовых возможностей

На первом шаге я рекомендую не только оценить собственные возможности, но и проработать вариант коллективного инвестирования. Стоит поискать других желающих вложиться в недвижку, чтобы купить жилой либо коммерческий объект вместе (с выделением долей).

Изучение предложений

Далее нужно проанализировать рынок, рассмотреть предложения относительно потенциальной доходности каждого продающегося объекта.

Выбор объекта для инвестирования

Необходимо проверить каждый объект на соответствие характеристик, заявленных продавцом, реальному положению.

Осматривая квартиры, нужно наводить справки о соседях, экологичном и криминогенном благополучии района, социальной инфраструктуре и др.

При выборе коммерческой недвижимости надо сразу прикидывать варианты сдачи площадей арендаторам, верно оценивать потенциальный доход.

Покупка объекта недвижимости

Извлечение прибыли

Последний шаг – перепродажа либо сдача имущества по максимально возможной стоимости. Важно и не продешевить, и не выставить слишком большую цену.

В какое строительство лучше вкладывать деньги: топ-5 вариантов

Стратегии инвестирования

Топ наилучших стратегий инвестирования в недвижимые объекты:

• инвестиции в новострой для перепродажи;
• инвестиции в новострой для сдачи арендаторам;
• инвестиции в жилье на вторичном рынке для перепродажи;
• инвестиции во вторичку для сдачи квартирантам;
• аренда вторички на долгосрочный период для пересдачи посуточно (с разрешения собственника);
• покупка коммерческого помещения, перепланировка под мини-офисы для сдачи арендаторам;
• покупка жилой недвижимости с обременением либо неблагополучными собственниками по низкой цене для снятия обременения в ходе сделки и перепродажи имущества по высокой цене.

Практические рекомендации по увеличению прибыли от инвестиций

Повысить доход от инвестиций помогут следующие приемы:

• перепланировка. Требует согласования в компетентных инстанциях. Советую поручать такую переделку профессиональным строителям. Тут самодеятельность неуместна;
• пристройка дополнительных помещений (точно так же с узакониванием). Показана для коттеджей и частных домов. Нередко пристройку разрешают и владельцам квартир на нижних этажах многоэтажек;
• качественный ремонт. Плюс метода – повышает стоимость объекта. Минус – многие покупатели предпочитают приобрести недвижку без ремонта и обустроить по собственному усмотрению;
• перепрофилирование жилых помещений в нежилые и наоборот. Рискованный вариант, чреватый потерей ожидаемой прибыли, поскольку надзорные органы часто отказывают в процедуре.

Как инвестировать в недвижимость при малом капитале

Три способа совершать инвестиции в недвижку с малыми суммами собственных денег:

• использование кредитных средств. Если доход выше процентов по кредиту, заемщик обретает и недвижимый объект в собственность, и прибыль;
• объединение с соинвесторами;
• выбор стратегии, требующей незначительных вложений.

Помощь профессионалов при инвестировании в недвижимость

Дарю список профессиональных посредников, с которыми выгодно работать при инвестировании в недвижимое имущество.

(только подводка, в статье будет актуальный список)

Альтернативы

Основная альтернатива вложениям в недвижимость – инвестиции на фондовом рынке. Важное преимущество последнего – доступность для инвестора многообразных финансовых инструментов, что позволяет «класть яйца в разные корзины». При покупке недвижимого имущества такая диверсификация невозможна.

Существуют и разнообразные альтернативные инвестиции, но это тема для отдельной статьи.

Отзывы инвесторов

Заключение

Вложения в недвижимость сулят хороший доход, но легких денег в этой области нет.

Чем больше хотите заработать, тем больше предстоит вложить труда:

• искать самые выгодные объекты;
• взаимодействовать с арендаторами (покупателями);
• совершать операции с недвижимым имуществом и так далее.

Необходимо также умение учитывать всевозможные риски, воздерживаться от сомнительных сделок.